Hukuk kurallarının başlıca amacı insanlar arasındaki ilişkileri düzenlemektir. Ancak kurallara uyma mecburiyeti açısından hepsi aynı düzeyde değildir.
- Emredici hukuk kuralları: Bireylerin, aksine bir tutum takınmaları mümkün olmaksızın muayyen bir davranışta bulunmasını emreden kurallardır. Kesin ve bağlayıcıdır, aksi kararlaştırılamaz. Uyulması mutlak surette zorunludur. Emredici kurallar olumlu ve olumsuz olmak üzere iki şekilde tezahür eder. Ya bir şeyi yapmak, yerine getirmek şeklinde bir davranışta bulunmasını ister ki buna kanunun emretmesi denir, ya da bir davranışı yapmamasını ister ki buna da kanunun yasaklaması denir. Kamu düzenini, kamu yararını, genel ahlak ve adabı ve zayıfları koruyan kurallar genellikle emredicidir. Emredici kurallara aykırılığın genellikle bir yaptırımı vardır. Hukuki işlemlerin geçerli olabilmesi için emredici kurallara aykırı olmaması esastır. Aksi taktirde yaptırımla karşılaşılır.
- Yedek hukuk kuralları: Bunlara tamamlayıcı ve düzenleyici kurallarda denir. Bu kuralların en önemli özelliği nihai tarzda bağlayıcılıkları yoktur. Kişiler kendi iradeleri doğrultusunda hareket ederek bu tür kuralların aksini kararlaştırabilirler. Yedek kurallara uyma zorunluluğu yoktur. Göz ardı edilebilirler. Sözleşmelerde zaman zaman boşluklar bulunabilir ve bu da anlaşmazlıklara neden olur, işte bu boşluklar yedek hukuk kuralları ile doldurulur. Yedek hukuk kurallarının bir kısmı tamamlayıcı, bir kısmı tanımlayıcı ve bir kısmı da yorumlayıcı niteliktedir.
Örnek-1:
Alış/veriş yapmış iki kişi hangi tarafın borcunu daha önce ödeyeceğini kararlaştırmamışlarsa B.K:MD-205/B “ aksi kararlaştırılmadıkça satıcı ve alıcı borçlarını aynı anda ifa etmekle yükümlüdür” hükmü bu boşluğu dolduran tamamlayıcı nitelikte bir yedek hukuk kuralıdır.
Örnek-2:
M.K:MD-19/1“yerleşim yeri bir kimsenin sürekli kalma niyetiyle oturduğu yerdir” hükmü tanımlayıcı nitelikte bir yedek kuraldır.
Örnek-3:
B.K:MD-91 “Borcun ifası için bir ayın başlangıcı veya sonu belirlenmemişse bundan ayın birinci ve sonuncu günü anlaşılır” hükmü yorumlayıcı niteliği olan bir yedek hukuk kuralıdır.
Yedek kurallar kendilerine aykırı sözleşmeler yapıldığı zaman bir etkinlik göstermezler. Onların etkinliği kendilerine aykırı sözleşme yapılmadığı durumlarda gündeme gelir ve bu taktirde kesin bağlayıcı olurlar.
- KMK da emredici ve yedek hukuk kuralları: Bu genel bilgilerden sonra KMK da emredici ve yedek hukuk kuralları ve uygulanmasına geçebiliriz. KMK nın ruhunda sakinlerin; kanunların emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla kendilerini istedikleri gibi yönetebilmeleri bulunmaktadır. KMK daki emredici kurallara kesin olarak uyulacaktır. Yedek hukuk kurallarına da kat malikleri kendi aralarında başka türlü anlaşmazlarsa uyulacaktır. Kat malikleri arasındaki anlaşma ise yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararları ile olur. Yönetim planı sadece imzalayanları değil külli ve cüzi halefleri, bağımsız bölümü sonradan edinenleri, kiracılar gibi kullananları da bağladığından kendine özgü bir sözleşmedir. Bunun için emredici hukuk kuralları dışındaki hususların veya yedek hukuk kurallarından farklı düzenlemelerin yönetim planı ile yapılması gereklidir. Sık sık karıştırılan bir konu, KMK daki yedek hukuk kuralı ile yönetim planındaki kuralların birbirine üstünlüğüdür. Eğer yönetim planında yedek hukuk kuralının aksine bir hüküm kararlaştırılmışsa artık yönetim planının ilgili maddesi uygulanacaktır. Eğer yedek hukuk kuralı ile ilgili bir düzenleme yönetim planında yapılmamışsa o zaman KMK daki yedek hukuk kuralı emredici hukuk kuralı işlevi görecektir.
Örnek-1:
KMK-MD:20 “kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça;
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
- Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, onarım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Maddedeki “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ibaresi bu maddenin yedek hukuk kuralı olduğunu, kat maliklerinin bu konuda kendi aralarında başka bir paylaştırma oranı/şekli tespit edebileceklerini (örnek: yakıt giderinin petek / dilim sayısına göre dağıtılması gibi) göstermektedir. Yönetim planında başka bir paylaştırma oranı / şekli belirlenmişse artık bu yedek hukuk kuralı olan KMK-MD:20 nin bir hükmü kalmamıştır. Yönetim planında bu konuda hiçbir şey yazılmamışsa o zaman KMK-MD:20 emredici hukuk kuralı gibi uygulanacaktır.
Örnek-2:
KMK-MD:34/d “Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır” hükmü emredici bir hukuk kuralıdır. Bunun aksi kararlaştırılamaz, yönetim planına yazılsa bile hükümsüzdür. İkinci toplantı olsa da bu orandan daha az bir çoğunlukla yönetici atanamaz.
- Sonuç olarak Kat mülkiyeti hukukunda hiyerarşi şöyledir.
- Emredici hukuk kuralları
- Yönetim planı hükümleri
- Yedek hukuk kuralları