Kat mülkiyeti birliğinin en önemli organı kat malikleri kurulu(Genel kurul) dur. Bu kuruldan bahsedebilmek için malik sayısı ve bağımsız bölüm sayısı iki den fazla olmalıdır. Anagayrimenkul, Kat Malikleri Kurulunca (Genel Kurul) yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.(KMK. MD:27). Yönetim; Anagayrimenkulün ( Anagayrimenkul; Arsa ile beraber ana yapı, ortak yerler, bağımsız bölüm ve eklentilerden meydana gelir) gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken fiil ve hukuki işlemlerdir.
KAT MALİKLERİ KURULU (GENEL KURUL) ANAGAYRİMENKULÜN EN ÜST (BÜYÜK) VE EN YETKİLİ YÖNETİM VE KARAR ORGANIDIR. Aynı zamanda kat malikleri arasında veya kat malikleri ile yönetici ve denetçiler arasında veya yöneticiler ile denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıkları da çözen organdır. Diğer organlar olan yönetici (yönetim kurulu) ve denetçi (denetim kurulu) nin üstünde yer alır. Kat malikleri kurulu anagayrimenkulün tapuda kayıtlı bütün kat maliklerinden oluşur.
Burada önemli olan konu kurulun anagayrimenkulü sözleşme, yönetim planı ve kanunların emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla alacağı kararlarla yönetmesidir. Kanunlarda yer alan hükümlerin bazıları emredici bazıları ise yedek hukuk kuralı niteliğindedir. Yedek hukuk kurallarının aksi kişiler tarafından kararlaştırılabilir ama aksi kararlaştırılmazsa kanunda yazan geçerlidir. Emredici hukuk kuralları ise kanunlar tarafından uyulması mecburi kılınmış olan kurallardır. Aksine bir hukuki işlem yapılamaz yani kişisel irade ile değiştirilemez. Emredici kurallara aykırı yapılan işlemler YOKLUK VE BUTLAN (Hukuki işlemin çürük, temelsiz, geçersiz olma hali) ile sakattır. ÖRNEK: KMK. MD:34/d. EMREDİCİ BİR HUKUK KURALIDIR. ”Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.” Bu hüküm emredici olduğu için bundan daha az bir çoğunlukla yapılan yönetici seçimi yok hükmündedir. KMK. MD: 20/a, b. YEDEK HUKUK KURALIDIR. “Kat maliklerinden her biri ARALARINDA BAŞKA TÜRLÜ ANLAŞMA OLMADIKÇA: a) Kapıcı. kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa EŞİT olarak, b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi ARSA PAYI oranında katılmakla yükümlüdür.” Bu madde de “kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” dediği için giderleri başka bir ölçüye göre(örneğin yakıt giderini petek sayısına göre) yönetim planında yazmak veya oybirliğiyle kat malikleri kurulunda karar almak kaydıyla paylaştırabilirler. Kat malikleri kendi aralarında başka türlü bir ölçü belirlemezlerse KMK. MD: 20 a, b deki ölçü uygulanır.
Tüm kat malikleri alınacak bu kararlara uymakla yükümlüdür. Karara razı olmayan malik kararın iptali için mahkemeye başvurabilir.
Kurul kararları kurulun başka bir kararıyla veya mahkemenin kararıyla iptal edilmedikçe geçerliliğini sürdürür. Mahkeme kurul kararını iptal edebilir ama kurulun yerine geçerek kendisi bir karar veremez, bu yetki sadece kat malikleri (genel) kurulunundur.
KAT MALİKLERİ KURULUNUN TÜZEL KİŞİLİĞİ YOKTUR.
Aynı konuda iki kurul kararı varsa son karar uygulanır.
Kiracıların bu toplantılara gözlemci olarak katılmalarında ve dileklerini iletmelerinde bir sakınca yoktur. ANCAK KAT MALİKİNDEN VEKALETNAME ALMADIKÇA OYLAMALARA KATILAMAZLAR.
Toplu yapılarda ise durum biraz farklılaşmakta ve kurul sayısı artış göstermektedir. KMK. 9 NCU BÖLÜM MD: 69 gereğince bu kurullar Blok kat malikleri kurulu, Ada kat malikleri kurulu ve Toplu yapı kat malikleri kuruludur. 5711 sayılı kanun ile toplu yapılarda kat malikleri kurulunun yanında birde temsilcilik sistemi (temsilciler kurulu) getirilmiştir. YÖNETİM PLANINDA GÖSTERİLMEK KAYDIYLA BU KURULLAR YETKİLERİNİ Ada temsilciler kurulu ve Toplu yapı temsilciler kuruluna devredebilirler. Eğer yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse temsilciler kurulu Blok yöneticileri ve Blok niteliğinde olmayan yapıların yöneticilerinden oluşur.
TOPLU YAPI YÖNETİMİ İLE İLGİLİ HÜKÜMLER EMREDİCİ OLMADIĞI İÇİN TOPLU YAPI BÜNYESİNE UYGUN OLARAK YAPILAN İYİ BİR YÖNETİM PLANI İLE PEK ÇOK KONU ÖNCEDEN ÇÖZÜMLENEBİLMEKTEDİR. (Toplu yapılarda yönetim konusu ileride daha ayrıntılı olarak anlatılacaktır.)