: KMK. Md. 20 ve 21 ilke olarak ortak giderlere katılma borcundan ve sigorta yapılması halinde sigorta giderlerinden bağımsız bölümü kullanma ve yararlanma hakkına sahip olan kat malikini sorumlu tutmuştur (asıl sorumlu). Kat maliki; bağımsız bölümünü bizzat kullanma mecburiyeti olmadığı için kiraya verebilir veya sükna (oturma) yada intifa (kullanma) hakkını başkasına devredebilir.
Kat malikinin bağımsız bölümünün kullanma hakkını kiracıya devretmesi halinde kiracının ortak giderlerle ilgili sorumluluğu KMK. Md. 22 nin 1.fıkrasında şöyle belirlenmiştir. “Kat malikinin, 20. Madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.”
Anagayrimenkulün: düzeninin sağlanabilmesi, avans ve ortak gider borcunun zamanında ödenmesi, parasız kalmaması ve ortak yer ve tesislerin bakım ve onarımlarının aksamaması zorunludur. Kiracı ortak yerleri kullanma hakkına sahip olduğu için avans ve ortak gider borcuna da kat maliki ile birlikte müteselsilen katlanmalıdır. Ancak kiracının bu sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı tutulmuştur. Kiracının aynı zamanda gecikme tazminatından da sorumlu olması için temerrüde düşmesi gerekir. Bunun için ortak giderlerin belirlendiği İŞLETME PROJESİ nin KMK. Md. 37 f 1 gereğince kiracıya da tebliği zorunludur.
KİRACININ ORTAK GİDERLERE KATILMA BORCU KAT MALİKİ İLE ARALARINDA YAPTIKLARI KİRA SÖZLEŞMESİNDEN BAĞIMSIZ BİR BORÇTUR. KİRACININ ORTAK GİDER SORUMLULUĞU KİRA SÖZLEŞMESİ GEREĞİ DEĞİL, KMK ESASLARINA GÖRE HAZIRLANAN İŞLETME PROJESİ VE KAT MALİKLERİ KURULU KARARI GEREĞİDİR. Kira sözleşmesinde buna aykırı (kiracının ortak giderlerden sorumlu olmadığı şeklinde) olarak konulan hükümler varsa yönetim açısından geçersizdir. Bu sözleşme maddesi kat maliki ile kiracı arasındaki bir ilişkiyi düzenlemektedir ve diğer kat malikleri ile yönetimi ilgilendirmemektedir. YANİ KİRACI İLE KİRALAYAN ARASINDAKİ İLİŞKİ KİRA SÖZLEŞMESİNE GÖRE, KİRACI İLE YÖNETİM ARASINDAKİ İLİŞKİ KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA GÖRE BELİRLENMEKTEDİR.
Aslında kiracının yaptığı ödemeler bağımsız bölüm maliki adınadır ve kira borcundan düşebilecektir bu nedenle kiracı kesin hesap sonucu fazla ödeme yaptığından bahisle yönetimden istekte bulunamaz, bunun koşulları varsa bağımsız bölüm malikinden isteyebilir..
Bu müteselsil sorumluluk ortak gider veya avansın kat maliki tarafından ödenmemesi halinde yöneticinin veya diğer kat maliklerinin kiracıya karşı icra takibi yapmasını mümkün kılar. Burada önemli bir husus kiranın peşin ödenmesi durumudur. Böyle bir durum karşısında kiracının mahsup edeceği bir kira borcu bulunmadığından yöneticiye ve diğer kat maliklerine karşı itiraz hakkı olur.
Kiracıların sorumluluğu ana taşınmazda bu sıfatla oturduğu sürece geçerlidir. Bağımsız bölümü tahliye ettikten sonra icra takibi ile kiracıyı sorumlu tutmaya olanak yoktur. Çünkü kiracı bağımsız bölümü tahliye ettikten sonra bağımsız bölümden yararlanma hakkı sona erecek ve ödemekle yükümlü bir kira parasından söz edilemeyeceği için kira borcundan düşemeyecektir.
Kiracı dışında herhangi bir sebebe dayanarak bağımsız bölümden faydalanan her kişi de kat maliki ile beraber ortak gider borcu ve avanstan müştereken ve müteselsilen sorumludur. Burada önemli olan konu faydalanma unsurunun mevcudiyeti ve devamlılığıdır. Yargıtay kat malikinin kardeşi ve eşi olmayı ortak giderden müteselsil sorumluluk için yeterli görmüştür.
SONUÇ OLARAK:
- KAT MALİKLERİ BAĞIMSIZ BÖLÜMÜMÜ KİRAYA VERDİM, KİRA SÖZLEŞMESİNE DE YAZDIM ORTAK GİDERLERDEN VE AVANSTAN (AİDAT) KİRACIM SORUMLU DEMEMELİDİRLER. SIK-SIK YÖNETİM İLE İRTİBATA GEÇMELİLER YOKSA BİR GÜN İCRA TAKİBİ İLE KARŞILAŞABİLİRLER.
- KİRACILAR ORTAK GİDER VE AVANS BENİ İLGİLENDİRMEZ SÖZLEŞMEMİZDE KAT MALİKİ ÖDEYECEK DİYE YAZIYOR DEMEMELİLER. MÜTESELSİL SORUMLULUK GEREĞİ İCRA TAKİBİ İLE KARŞILAŞABİLİRLER.
- YÖNETİMLER KİRACI TEMERRÜDE DÜŞTÜĞÜ ZAMAN (YANİ ORTAK GİDER VE AVANS BORCUNU ZAMANINDA ÖDEMEDİĞİ ZAMAN) DERKAL KAT MALİKİNE BİLDİRMELİDİRLER.