Hukuki anlamda kişi; Hukuki ilişkilere taraf olabilen, hak sahibi ve yükümlü (alacaklı/borçlu) olabilen hukuk öznesidir.
Hukuk nazarında kişiler gerçek kişiler ve tüzel kişiler olarak ikiye ayrılırlar.
Gerçek kişiler (hakiki kişiler); insanlardır. Irk, cins, dil, din Vb. farklılıklar gözetilmeksizin bütün insanlar birer kişidir. İnsanların hak sahipliği sağ doğmak kaydıyla ana rahminde başlar, doğumla kişilik sahibi olurlar.
Tüzel kişiler: Belli bir amacı gerçekleştirmek için bir araya gelerek bağımsız bir varlık halinde örgütlenmiş olan, hukuk düzeninde kendilerine, haklara ve borçlara sahip olma iktidarı tanınmış bulunan kişi veya mal topluluklarıdır. İnsanlar dışında hukuken kişilik bahşedilen varlıklardır. Böylece kendisini meydana getiren insanlardan ayrı ve bağımsız varlıklar ortaya çıkarlar. Tüzel kişiler gerçek kişiler gibi hak ve yükümlülüklere sahip olan bağımsız hukuki varlıklardır. Tüzel kişilikler; kişilerin bir araya gelmesinden doğuyorsa “kişi topluluğu” (Ör: dernekler, şirketler, belediyeler Vb.) veya bir amacı gerçekleştirmek için belli bir malı veya hakkı tahsis ederek doğuyorsa bir “mal topluluğu” (vakıflar, üniversiteler gibi) olarak doğarlar.
Tüzel kişiler fiili ehliyetini (kendi fiili ile haklar edinmek ve borçlar üstlenmek ehliyeti) kuruluştan sonra yasalarda ve kuruluş statülerinde belirtilen zorunlu organlara (yönetim kurulu, genel müdür Vb.) sahip olmaları anından itibaren kazanırlar ve ancak bu organları eliyle kullanabilirler.
Tüzel kişiler; Hak edinmeye, borç üstlenmeye ehlidir. Hak ehliyetine sahip kişiler olarak mal varlığı haklarına, şahıs varlığı haklarına, kişilik haklarına ve hatta taraf olma haklarına ve dava ehliyetine sahiptirler. Tüzel kişiler davaları yetkili organları aracılığıyla takip ederler.
KMK ya göre kat malikleri Anataşınmaz ile ilgili hususlarda karar alma ve gerekli işlemleri yapma hususunda yetkili kılınmıştır. Anataşınmazın yönetimi için iki organ öngörülmüştür.
- Kat malikleri kurulu: Kurul kat maliklerinden oluşur, Anataşınmaz bu kurulun verdiği kararlar doğrultusunda yönetilir.
- Yönetici/Yönetim Kurulu: Yönetici/Yönetim Kurulu kat malikleri kurulunca belirlenir.
Apt. ve site yönetimlerinin (Kat malikleri kurulu ve yönetici/yönetim kurulu) tüzel kişiliği yoktur, bunun için kural olarak kat malikleri kurulu ve yönetici/yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Bu bakımdan yönetici/yönetim kurulunun doğrudan kat malikleri adına dava açma imkânı yoktur. Ortak alanlardan doğan ihtilaflarda tüm bağımsız bölüm maliklerinin aynı anda ve aynı yönde hareket etmeleri beklenmektedir.
Ancak ortak yerlerin amacına uygun olarak kullanılması ve korunması için kat maliklerince kendisine yetki verilmesi halinde yönetici/yönetim kurulu temsil yetkisi kapsamında ortak yerlerin haksız olarak kullanımından (işgalinden) kaynaklanan ve bir tür tazminat olan ecrimisil davası açabileceği hukuk genel kurulu çoğunluğu ile kabul edilmiştir.
Kat malikleri kuruluna 634 sayılı kanunu 35. maddesi ile bu kanundan doğan yetki ve görevleri kapsamındaki bazı iş ve işlemlerde kat maliklerini temsilen hukuki ilişki kurma ve dava takip etme yetkisi verilmiştir. Ne var ki, Anataşınmazın genel yönetimi dışında kalan işler için yöneticinin dava takip etme yetkisi yoktur. Örneğin; Site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olsa bile, inşaat şirketinin ayıplı imalatı için site yönetiminin dava açma ehliyeti yoktur.
Yargıtay yine bir kararında “KMK Tüzel kişiliği bulunmayan kat malikleri kuruluna bazı işlerde kat maliklerini temsil etme ve dava takip etme yetkisi vermiştir. Ancak TEMELİ MÜLKİYET HAKKINA VEYA TÜKETİCİ HAKLARINA DAYANAN UYUŞMAZLIKLARDA KAT MALİKLERİ KURULUNUN KAT MALİKLERİNİ TEMSİL ETTİĞİ KABUL EDİLEMEZ” demiştir.
Tüzel kişiliği olmadığı için Apt/site yönetimlerinin araç ve gayrimenkul edinmeleri de mümkün değildi. Ancak Danıştay 15. Dairesi emsal olacak bir kararla site yönetimi araç satın alabilir ve adına tescil ettirebilir diye karar vermiştir. Bu da yeni bir durum ortaya çıkarmıştır.
Apt. yönetiminin tüzel kişiliği olmadığı için davada davalı sıfatı ile husumet yöneltilmez, diğer paydaşlara yöneltilmesi gerekir.
Kat malikleri kurulu gibi tüzel kişiliği olmayan toplulukların (adı ortaklığın) TARAF ehliyeti de yoktur. Bu topluluklara ilişkin davalar da ancak topluluğu oluşturan kişiler tarafından açılabilir. Bu tür toplulukların Tüzel kişilikleri olmadığı için davada taraf ta olamazlar. Bunun için kat malikleri kurulunu oluşturan kat maliklerinin birlikte hareket etmesi gerekir.
Danıştay bir kararında ” Tüzel kişiliği bulunmayan adi ortaklığın, yargılamanın hiçbir aşamasında taraf olmasına olanak bulunmadığından, adi ortaklık adına açılan davanın ehliyet yönünden reddi gerektiğine hükmetmiştir.” Aynı miras ortaklığı gibi. Bütün mirasçılar zorunlu dava arkadaşı olarak birlikte dava açarlar. KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA “KAT MÜLKİYETİ BİRLİĞİNİN TARAF EHLİYETİNİ GÖSTEREN SOMUT BİR HÜKÜM BULUNMADIĞINDAN “KAT MÜLKİYETİ BİRLİĞİ” DAVA DİLEKÇESİNDE DAVACI VEYA DAVALI BÖLÜMÜNDE YER ALAMAZ.
Gelir vergisi kanuna göre gelir vergisi mükellefiyetinden bahsedilmesi için ortada bir gerçek kişinin olması gerekmektedir. Gerçek kişiler ise yukarıda bahsedildiği gibi sadece insanlardır. Buna göre gerçek kişi olmayan apartman ve site yönetimlerinin gelir vergisi mükellefiyetinden bahsedilmesi mümkün değildir. Ancak site yönetimlerinin vergi tevkif etme (kesinti yapma) ve tevkif ettikleri vergileri muhtasar beyanname ile beyan etme zorunlulukları vardır.
Tüzel kişiliği olmayan Apt. ve site yönetimlerinin kurumlar vergisi mükellefiyeti de yoktur. Apt. ve site yönetimleri bakım, yakıt Vb. giderler için KDV ye de tabi değildir. Apt. ve site yönetimleri tarafından yapılacak giderler nedeniyle alınacak belgelerde KDV olması halinde bu belgelerde yer alan tutarlar KDV dahil toplam üzerinde defterlere gider kaydedilecektir. Apt. ve site içinde bulunan sakinlerinin ihtiyacını karşılamak ve hizmet etmek amaçlı olan, kâr amacı gütmeyen faaliyetlerin vergisel yükümlülüğünün de olmaması gerekmektedir. Büyük boyutlara ulaşan ve sakinlerin dışındaki kişilere de satış yaprak gelir elde eden faaliyetler yapıldığında Apt. ve site yönetimlerinin tüzel kişiliği olmadığından bütün kat maliklerinin ortak kabul edildiği adi ortaklık gibi vergilendirilmesi gündeme gelecektir.
KMK da şirketlere tanındığı gibi yönetimlere tüzel kişilik tanınmadığı için işletme kooperatifi gibi ucube sistemlere başvurulmaktadır, çünkü işletme kooperatiflerinin tüzel kişiliği vardır. Araç, gayrimenkul alabilir, ticari işletmeler işletebilirler. Apt. ve site yönetimlerine tüzel kişilik verilse birçok problem çözülecektir.
Apartman ve site yönetimlerinin önemli bir gelir kaynağı da bankada tuttukları faiz geliridir. Bu gelirlerden gelir vergisi tevkifatı otomatik olarak yapılacaktır.
Apt. ve site yönetimleri serbest meslek erbabına yapılan ödemeler için stopaj kesintisi yapacak ve muhtasar ile beyan edecektir.
Vergi mükellefi olmayan Apt. ve site yönetimlerinin aidatlarının bankaya yatırılması gibi işlemlerde kullanılmak üzere bir vergi kimlik numarasını ihtiyaçları vardır. Bunun için Apt. ve site yönetimlerinin Apt. ve site yönetimlerine ilişkin isim, adres, kaşe ve temsile yetkili kişinin imzasını taşıyan dilekçe ve karar defterinin noter onaylı bir örneğini ekleyecek vergi dairesine müracaat etmesi gerekir. (Not: Vergisel konular ile ilgili Doç. Dr. Özgür BİYAN nın kitabından faydalanılmıştır.)