Bir arsa üzerinde ilerde kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı), bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak hakkı sahibi) denir.(KMK :MD-2/c) Kat irtifaktı kurulduğunda bir bina yoktur ve inşaatın tamamlanıp tamamlanmayacağı da belirsizdir. Arsa üzerinde binanın yapımı tamamlanıp kat mülkiyetine çevrilinceye kadar devam eden bir irtifaktır. Kat irtifakı sahiplerinin oluşturduğu kat irtifakı birliğinin tüzel kişiliği yoktur. Kat irtifakının esas amacı kat mülkiyetine geçiş koşullarını oluşturarak, kuruluş sırasında verilen plan ve proje uyarınca, bağımsız bölüm ve eklentileri ile tüm ortak tesis ve yerlerin tamamlanmasını sağlamaktır. Kat irtifakı ile kat mülkiyetine konu olacak yapının bitmesinden sonra hak sahibine kendisine tahsis olunacak bölüm için ayni teminat sağlanmaktadır. Kat irtifakının kurulması idari bir işlem olup tapu dairelerince yerine getirilir.
KMK ile; kat mülkiyetine çevrilmesi öngörülen bina veya binaları inşa etme borcunun, inşaata henüz başlanmadığı veya başlanıp ta tamamlanmadığı devrede müşterek mülkiyet hisselerine bağlanmasını, böylece müşterek mülkiyet hissesinin devri halinde yeni müşterek malikin de inşaat borcunun borçlusu haline gelmesi imkanı sağlanmıştır.
Kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa payları belirlenmeden kat irtifakı kurulması mümkün değildir. Arsa payının belirlenmesi kat iftirakının ön koşuludur. Mimari proje üzerinde arsa payları belirtilmemişse tapu müdürlüklerinin kat irtifakı kurma istemini reddetmesi gerekir. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden belirlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir. ( KMK: MD-3) Kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar (KMK:MD-10). Kat irtifakı, tapu sicil tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat irtifakı, tapu sicil tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti zabıt defterine tescil olunur (KMK:MD-11) Henüz yapı yapılmamış veya tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte; anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payı, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanında açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimari proje ile bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28. maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planını tapu idaresine vermeleri lazımdır.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.