“Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, ARSA PAYLARI oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait ARSA PAYI ile oranlıdır.”(KMK: MD-16) demek suretiyle ortak yerlere ARSA PAYLARI oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacakları belirtilmiştir. Maddenin devamında da örnek olarak gösterilen ve bunlara benzeyen bazı ortak yerler üzerindeki kullanım hakkının, ARSA PAYI ile orantılı olacağını, ancak bunun aksinin de kararlaştırılabileceğini belirtmiştir. Yargıtay içtihatına göre de “kat maliklerine tanınan kullanma ve yararlanma hakkı, onların bağımsız bölümlerinde kira sözleşmesine veya kullanma hakkına ya da başka bir nedene dayanarak oturanlara da tanınmış bulunmaktadır”. Ancak bazı ortak yerlerin kullanımını ARSA PAYI oranına bağlamak pek de mümkün olmamaktadır. Bahçe, spor kompleksi, blok giriş kapısı, merdiven, antre gibi ortak yerlere ilişkin ARSA PAYI ölçütü geçerli değildir, bu gibi yerlerde eşit kullanım ve yararlanma hakkı söz konusudur. Özetle ortak yerlerden yararlanma ölçüsünün aksi kararlaştırılmadıkça ARSA PAYI ile orantılı, kullanmanın ölçüsünün ise aksi kararlaştırılmadıkça eşit olacağını söylemek mümkündür.
“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşmadıkça; anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi ARSA PAYLARI oranında katılmakla yükümlüdür.”(KMK: MD-20.b)”..Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, ARSA PAYLARI oranında paylaştırılır. Yalnız bir veya birkaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına ARSA PAYLARI oranında harcanır.(KMK: MD-21.b,c) demek suretiyle kat maliklerinin bazı ortak giderlere ARSA PAYI oranında katılmak zorunda olduklarını, aynı zamanda da sigorta tazminatından ARSA PAYI oranında pay alacağını belirtmektedir.
“Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, ARSA PAYLARI oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve ARSA PAYI çoğunluğu ile karar vermesine bağlıdır.”KMK: MD-25.a,b) denilerek çekilmezlik halinde diğer kat maliklerinin o kat malikinin müstakil bölümünün mülkiyetinin kendilerine devredilmesini ve bedelinin de diğer kat maliklerine ARSA PAYLARI oranında paylaştırılmasını mahkemeden isteyebilirler.
“Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve ARSA PAYI bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir”(KMK: MD-30.a). “Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem ARSA PAYI bakımından çoğunluğu tarafından atanır.”(KMK:MD-34.d). “Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve ARSA PAYI çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir.”(KMK:MD-41.c) demek suretiyle Kat malikleri kurulunun ilk toplantısının toplantı yeter sayısı ile yönetici/denetçi seçiminde sayısal çoğunluk yanında ARSA PAYI çoğunluğu aranmasını da zorunlu kılmıştır. Yani arsa payı fazla olan kat malikinin oyu arsa payıyla orantılı olarak daha fazladır.
“Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve ARSA PAYI çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır”. “Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi halinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve ARSA PAYI çoğunluğu ile karara bağlanır”. “Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve ARSA PAYI çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. …Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri ARSA PAYI oranına göre ödenir.”(KMK:MD-42) demek suretiyle yenilik ve ilavelerden faydalı olanların kat malikleri kurulunun hem sayı hem de ARSA PAYI bakımından çoğunluğu ile verecekleri karar ile yapılabileceği belirtilmiştir. Çok masraflı ve lüks olan yenilik ve ilavelerin masraflarına kullanmak istemeyen kat malikleri katılmazlar. “Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi ARSA PAYI oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik ve ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.(KMK:MD-43.b)
“Ana yapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait ARSA PAYININ, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu halde devrolunan ARSA PAYLARI kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (beyanlar)hanesine işaret olunur; ARSA PAYINI devralanlar, devraldıkları tarihten başlayarak iki yıl içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı ARSA PAYLARINI bu kanunun 3.b maddesindeki esaslarına göre yeniden hesaplayarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.” “Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, harabolma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların ARSA PAYLARI, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.” (KMK:MD-47)
Ana yapının tümüyle harap olması halinde(depremde yıkılması gibi)kat mülkiyeti sona erer. Bu durumda kat malikleri arsa üzerinde müşterek malik(paydaş)olurlar. İşte bu durumda ARSA PAYI, arsadan pay alma ölçüsü olduğu için kat irtifakının veya kat mülkiyetinin bulunduğu zamanda sahip olunan ARSA PAYLARI son derece önemlidir. “Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kurulmadan önceki genel kütük kaydıyla bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür.”(KMK:MD-48.b)