TOPLU YAPILARDA ARSA PAYI NEDİR?

KMK nun 74 ncü maddesi “Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir” demek suretiyle ARSA PAYI ile ilgili düzenlemelerin toplu yapılar içinde geçerli olduğunu belirtmiştir. Ancak ARSA PAYININ toplu yapılarda uygulanmasında bazı problemler karşımıza çıkmaktadır. Tek parsel toplu yapılarda her hangi bir problem yoktur ama KMK:MD-20 deki paylaşım komşu parsel toplu yapılarda sorun oluşturabilmektedir. Belli blok, parsel veya münferit bağımsız bölümlere(Blok niteliğinde olmayan yapı) özgülenmiş ortak yerler olabileceği gibi tüm toplu yapı kat maliklerine özgülenmiş ortak yer ve tesisler  de olabilir.  Bir yer, yapı veya tesis fiziki bağa veya tahsis iradesine göre hangi kat malikine özgülenmişse veya hangi kat malikleri faydalanıyorsa masraflara da o kat malikleri katlanmalıdır. Tüm kat maliklerine özgülenmiş ortak yer ve tesislerin ortak giderlerine toplu yapıdaki kat maliklerinin hepsi katılacaktır. İşte problem de burada çıkmaktadır. KMK:MD-66 “….Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” Demek suretiyle toplu yapı kapsamındaki her imar parselinin kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasında ayrı ayrı dikkate alınacağını belirtmiştir. Toplu yapının birden fazla parselden oluşması halinde tek bir kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulamaz. Başka bir anlatımla toplu yapıyı oluşturan birden fazla imar parselinin her birinde ayrı ayrı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması mümkün ise de, toplu yapının tamamı için tek bir kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması MÜMKÜN DEĞİLDİR. Komşu parsel toplu yapılarda ortak giderlere katılım ARSA PAYINA göre yapılırsa parseller üzerindeki yapılaşma yoğunluğuna bağlı olarak diğer bir anlatımla eşit yapılaşmanın bulunmadığı hallerde adil ve hakkaniyete uygun sonuçlar elde edilemiyebilir. Burada KMK:MD-20 imdadımıza yetişmektedir. “Kat maliklerinden her biri aralarında BAŞKA TÜRLÜ ANLAŞMA OLMADIKÇA ………. toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.” Demek suretiyle ortak giderleri ARSA PAYINDAN başka bir ölçüyle paylaştırabileceğini söylemektedir. Bunun için komşu parselde toplu yapılarda yönetim planı yapılırken bu husus dikkate alınmalı ve ARSA PAYINDAN ayrı olarak birde ORTAK GİDERLERE(AİDATLARA) KATILIM PAYI tespit edilmelidir.