YÖNETİM PLANI BİNALARIN /TOPLU YAPILARIN(SİTELERİN) ANAYASASI, HÂKİMİN KARARININ ÖNCELİKLİ DAYANAĞIDIR.
Sanayileşme ile birlikte şehirlere hızlı göç ve artan şehir nüfusu sonucunda gelişen ve değişen ekonomik ve sosyal koşullar konut ihtiyacını arttırarak insanları toplu yapılarda yaşamaya yöneltmiştir.
Önceleri birkaç bloktan oluşan tek parsel üzerinde inşa edilmiş toplu yapılar (siteler)ortaya çıkmış ama bunlar yetersiz kalınca birden çok parsel üzerinde kurulu adeta küçük bir kasabayı andıran ortak yolları, alt yapı tesisleri ve sosyal alanları (Havuz, Oyun parkı, Marketler, Çarşılar, Spor alanları)olan siteler oluşmuştur.
Nüfus olarak bu kadar büyüyen siteler çağın gelişen şartlarına ayak uydurarak son derece teknolojik sistemleri ve cihazları kullanmaya, çok çeşitli ve kapsamlı sosyal, kültürel ve sportif aktiviteler için mekânları içinde bulundurmaya başlamışlardır. Bütün bu ortak alanların bakımı, korunması, yenilenmesi, ısıtılması, soğutulması ve gerektiğinde yeni yatırım kararları alınıp uygulanması. Kısaca MALİKLERİN SAĞLADIĞI FAYDAYI ARTTIRICI önlemler alınması için bütün bunların kaynağı olan AİDATLARIN belli bir disiplin içinde toplanması yine yasal çerçeve içinde harcanması ve en sonunda tüm bu faaliyetler ile ilgili maliklere hesap verilmesi YÖNETİMLERİN (YÖNETİCİ/YÖNETİM KURULU) en başta gelen görevini oluşturmaktadır.
İşte nüfus olarak binlerle ifade edilen, mali bakımdan da orta/büyük boy bir işletme kadar bütçesi olan bu toplu yapılarda malik ile malik, malikler ile yönetim, malik ve yönetim ile çalışanlar arasındaki ilişkileri düzenleyen, ortaya çıkan anlaşmazlıklarda çözüm için başvurulacak temel doküman olan YÖNETİM PLANI çok büyük önem kazanmaktadır. Her derde deva standart yönetim planları artık yetersiz kalmaktadır.
YÖNETİM PLANLARININ Hukuki, Mali, İdari, Teknik ve Güvenlik konularında yeterli bilgiye sahip PROFESYÖNEL bir ekip tarafından SADECE UYGULANACAĞI SİTEYE ÖZEL olarak hazırlanması gerekmektedir. Ayrıca YÖNETİM PLANININ mümkün olduğu kadar teferruatlı olarak hazırlanması gerekmektedir.
KMK md:28 YÖNETİM PLANINI şöyle tanımlamaktadır:
‘Yönetim Planı yönetin tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşe hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde ana gayrimenkulün yönetiminde doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna(634 sayılı KMK) ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Yönetim planı ve bunda yapılacak değişiklikler bütün kat malikleri ile onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.’
KMK md:70 Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planı düzenlenir. Yönetim planı toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar.
YÖNETİM PLANI kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken tapu idaresine verilmesi gereken zorunlu bir belgedir. Maliklerin tümü ayrı ayrı imzalar. Tapu memurluğunda bulunmasının amacı gayrimenkulün el değiştirmesi tapu sicil memurluklarında yapılır dolayısıyla yeni malik yapının kullanım ve yönetim tarzını, diğer malikler ile bağlı olduğu sözleşmeyi (yönetim planını) görür, okur, inceler ve bütün sayfalarını imzalar. Böylelikle yönetim planını kabul etmiş olur.
Tapu kayıtları ilgili olan her kişiye açıktır. Ev almak veya kiralamak isteyen kişi mal sahibi ile birlikte tapuya gidip yönetim planını incelemeli ondan sonra karar vermelidir. Çünkü sadece mülkü değil sitedeki yaşam tarzını da satın alıyor veya kiralıyor. Örnek: Köpek besleyen kimse yönetim planında köpek beslemenin yasak olduğu bir siteden ev almamalı veya kiralamamalıdır.
Ana taşınmazda tüm yönetsel işler ile yönetimden doğan anlaşmazlıklar yönetim planına göre kat malikleri kurulunca karara bağlanır. Diğer bir ifade ile kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla anlaşmazlıkların hallinde hâkimin ilk başvuracağı belge de yönetim planı olup ancak yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde KMK veya genel hükümlere başvurulur.
KMK bir arada yaşamanın ve ortak alanlardan birlikte yararlanmanın genel kurallarını koymuştur. Yönetim planı ise yönetsel faaliyetleri o siteye uygun olarak detaylandırmaktadır. Yönetim planı uyulması zorunlu kurallar belgesidir. Kat malikleri KANUNLARIN AÇIK HÜKÜMLERİNE AYKIRI OLMAMAK KAYDIYLA yönetim ile ilgili hususları yönetim planı ile diledikleri gibi düzenleyebilirler. KANUNA AYKIRI YÖNETİM PLANI MADDELERİ GEÇERSİZDİR.
Yönetim planında yönetim ile ilgili konular dışında düzenlemeler yapılamaz. Yani:
- Herhangi bir kat malikine ayni (mülkiyet) hak bahşedemez.
- Mimari projeye aykırı olarak ortak yerlerde inşaat yapma hakkı tanıyamaz.
- Ortak kullanıma tahsis edilmiş (kapıcı dairesi gibi) yerleri belli kat maliklerinin kullanmasına izin veremez.
Yönetim planı ahlaka, kamu düzenine ve kişilik haklarına da aykırı olamaz.
Yapılması imkânsız bir hüküm yönetim planına konamaz.
KAT KÜLKİYETİ KANUNU İLE VERİLMİŞ BİR HAK YÖNETİM PLANI İLE GENİŞLETİLEBİLİR AMA DARALTILAMAZ. Örnek: Kanun Kat maliklerinin yarısı her zaman kat maliklerini toplantıya çağırabilir diyor. Bunu 1/3 ü diye yazabiliriz ama ¾ ü diye yazamayız.
Yönetim planı hükümleri:
- Yasanın emredici hükümlerine aykırı olmadıkça
- Mahkemece iptal edilmedikçe
- Kat malikleri kurulunun 4/5 oyu ile veya temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının 4/5 inin oyu ile değiştirilmedikçe uyuşmazlıklarda öncelikle uygulanır.
Yönetim planının değiştirilmesi:
- Kat maliklerinin 4/5 nin oyu ile veya toplu yapılarda yönetim planı ile temsilciler kurulunun görevlendirilmesi halinde temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının 4/5 inin oyu ile değiştirilebilir.
- Değişiklik için mutlaka toplanmak, tartışmak ve oylama yapmak gerekir. Kapı kapı dolaşıp imza toplamak ile olmaz.
- Kat maliklerinin 33 ncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim planının bir maddesinin değişmesini isteyen kat maliki doğrudan mahkemeye başvuramaz. Öncelikle kat malikleri kuruluna/temsilciler kuruluna başvurmalıdır.
- Yönetim planı değişiklikleri kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.
SONUÇ OLARAK: İYİ HAZIRLANMIŞ BİR YÖNETİM PLANI YÖNETİMİN KALİTESİNİ DOLAYISIYLA ORTAK YAŞAMIN KALİTESİNİ ARTTIRARAK SAKİNLER MEMNUNİYETİ VE SİTE DEĞERİNİ YÜKSELTİR.