Kat mülkiyetinde kat maliklerinin haklarını dört başlık altında inceleyebiliriz.
- Bağımsız bölüm üzerindeki hakları. Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, medeni kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.(KMK:MD-15)
Kat mülkiyetli taşınmazlardaki bağımsız bölümlerin her biri ayrı bir taşınmaz statüsündedir, yani bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı kanundan doğan sınırlamalar hariç tamdır. Eklentiler içinde aynı şey geçerlidir. Bağımsız bölümün maliki de Medeni Kanunun malike tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir. Taşınmazını dilediği gibi kullanır, isterse boş tutar isterse kiraya verir, bağışlar, satar, ipotek eder vb. Ancak kat malikinin bu haklarını kullanması Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı olamaz. Örnek; Tapuda mesken olarak kayıtlı olan bağımsız bölümünü işyeri olarak kullanamaz ve kiraya veremez. Kat maliki bağımsız bölümünde, yalnızca anataşınmaza zarar vermeyecek nitelikte onarım ve tesis yapabilir.
Kat malikinin bağımsız bölüm üzerindeki hakları Kat Mülkiyeti Kanunu ve medeni kanundan başka yürürlükteki diğer kanunlarlada sınırlandırılabilir. Kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki hak ve yetkilerine ilişkin diğer kanunlardaki düzenlemeleri yerine getirse dahi Kat Mülkiyeti Kanunundaki kısıtlamalar geçerli olmakta devam edecektir. Örneğin ilgili idarelerin ilgili kanunlara göre istediği şartları yerine getirse bile kat maliki KMK :MD-24 teki şartları yerine getirmezse mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümünü iş yeri olarak kullanamaz.
- Ortak yerler üzerindeki hakları Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır. (KMK:MD-16)
Kat malikinin ortak yerler üzerindeki mülkiyet hakkı da arsa payı oranındadır. Ortak yerleri arsa payları ile orantılı olarak kullanabilirler. Bu gibi ortak yerlerde YER VE ZAMAN itibariyle kullanmanın arsa payı oranında düzenlenmesi de mümkündür. Kat maliklerinden biri veya üçüncü kişiler, diğer kat maliklerinin ortak yerlerden yararlanmasına engel olursa, ortak yerlere yönelik bu müdahalelere karşı her kat malikinin el atmanın önlenmesi ve istihkak davası açma hakkı vardır. Kat maliklerinin arsa payları oranında müşterek malik olduğu ortak yerlere ilişkin haklarını devredemez. Çünkü kat mülkiyetinde ortak yerlerin akıbeti bağımsız bölüme bağlıdır. Ortak yerlere paylı mülkiyet esaslarına göre malik olan kat maliklerinin paylı mülkiyetin sona erdirilmesini isteme hakkı yoktur. Kat malikleri dışında bağımsız bölümlerden kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir hakka dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlarda ortak yerlerden bağımsız bölüm malikinin yararlanma hakkı oranında yararlanma hakkına sahiptirler. Diğer kat malikleri bu kişilerin ortak yerleri kullanmalarına engel olamaz. Ancak asansör, merdiven vb ortak yerlerde arsa payı oranı birebir uygulanamaz. Bu tür ortak yerlerden arsa payı oranlarına bakılmaksızın dürüstlük kuralları çerçevesinde “eşit oranda” yararlanırlar. Buradaki eşit oran ölçüsü ; her kat malikinin ihtiyaçları çerçevesinde bu tür ortak yerlerden diğer kat maliklerinin yararlanma haklarını engellemediği sürece, bir sınırlama olmaksızın serbestçe yararlanmasını ifade etmektedir. Arsa payıyla orantılı kullanım ortak yerin bir kısmının daimi surette işgali sonucunun doğduğu durumlarda geçerlidir. Örneğin çatıya TV anteni kurulması durumunda kullanılan ortak yer kısmının arsa payını aşmaması gerekir. Yine ortak yerleri kullanma hakkı ortak yerin niteliğine de uygun olmalıdır. Örneğin bahçeyi arsa payı ile oranlı olsa bile otopark olarak kullanamaz.
Kat maliklerinin ortak yerlerdeki kullanım hakkının arsa payına göre olması mutlak değildir. Kat malikleri ortak yerleri kullanma hakkının somut ölçüsünü ve şeklini serbestçe belirleyebilirler. Maddedeki “aksine sözleşme olmadıkça” ibaresi değişik bir kullanma ölçüsü kabul edilebileceğini göstermektedir. Yönetim planına konulacak hükümlerle bazı kat maliklerinin ortak yerlerden münhasıran faydalanmaları tartışmalı bir konudur. Bana göre de kat maliklerinden birine ayni hak seviyesinde olacak şekilde ortak yerlerin tahsis edilmesi mümkün olmamalıdır. Ortak yerlerden yararlanmayı kat maliklerinden sadece birine hasreden yönetim planı hükümleri geçerli olmaz ve iptali istenebilir. Yönetim planındaki bu geçersizlik, söz konusu hükümleri kendiliğinden ortadan kaldırmayıp, bu hükümlerin taraflarca değiştirilmesi veya hakim kararı ile ortadan kaldırılması gerekmektedir. “
Tüm kat maliklerinin özgür iradesi ile oluşturulan bir sözleşme niteliğindeki yönetim planı hükümlerine ilke olarak müdahale edilmemesi gerekir. Ancak yasanın buyurucu kurallarını ihlal eden, ayni hak değerinde bir hak oluşturan yönetim planı hükümleri mahkemece iptal edilebilir. (Y.18.HD., T. 14.6.1999, E. 6211/K. 7670).
- Yönetime ve denetime katılma hakları:
Kat malikleri esasen anataşınmazın yönetiminden sorumludurlar. Kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetimine ve denetimine katılma hakları vardır. Bu haklarını anataşınmazın organları olan kat malikleri kurulu, yönetici/yönetim kurulu ve denetçi/denetim kurulu’nda görev alarak kullanırlar.
- Ön alım (şuf’a) hakkı :
K.M.K: MD-8 gereğince kat malikleri yasal önalım (şuf’a) hakkına sahip değildir. Bu kat mülkiyetinin özel bir mülkiyet türü olmasının ve kat mülkiyetli bir taşınmazda her bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz statüsünde olmasının doğal bir sonucudur. Ön alım hakkı paydaşlı taşınmazlarda söz konusudur. Kat mülkiyetli taşınmazlar ise paydaşlı taşınmazlar değildir. Ancak bağımsız bölümlerden birinin paylı mülkiyete konu olması (yani bir bağımsız bölümün birden fazla maliki olması hali) ve paydaşlardan birinin payını satmak istemesi halinde bağımsız bölümün diğer paydaşlarının öncelikle satın alma (şuf’a) hakları vardır. Ancak bu kurallar sözleşme/yönetim planı ile kaldırılabilir. Bu durumda sözleşimsel ön alım hakkı (akdi şuf’a) söz konusudur ve kütüğe şerh edilmesi gerekir.