- Genel:
“Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbir inin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden her hangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. (KMK: MD-18)”
Mülkiyet hakkı kat maliklerine bağımsız bölüm ve eklentilerinde tam, ortak yerlerde arsa paylarıyla oranlı kullanma hakkı verirken aynı zamanda uymaları gereken bazı yükümlülükler ve borçlar da yüklemektedir. Bu borç ve yükümlülükler KMK ya özgü borç ve yükümlülükler olduğu gibi medeni kanunda taşınmaz mülkiyeti ile ilgili kurallarda kat mülkiyetinin niteliğine uygun düştüğü ölçüde uygulanacaktır.
Bağımsız bölümdeki kiracılara, oturma (Sükna) hakkı sahiplerine ya da bu bölümlerden herhangi bir yolla sürekli olarak yararlananlara da kat mülkiyeti yasasının kat maliklerine yüklediği borçlara (yükümlülüklere) değgin (ilgili) uygulanır. Bu yükümlülüklere uymayan, borçlara aykırı davrananlar, kat malikleri ile birlikte müteselsil olarak sorumlu olurlar.
- Kat maliklerinin borç ve yükümlülükleri aşağıdadır.
- Bir birlerini rahatsız etmemeleri, rahatsızlık vermekten kaçınmaları. Bir kat maliki kendi bağımsız bölümünü, eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken diğer kat maliklerine rahatsızlık vermekten kaçınmakla yükümlüdür. Bu herşeyden önce eğitim ve kültür ile de çok yakından ilgilidir, sadece hakim kararı ve zabıta, polis önlemlerine kalırsa iş zor demektir. Bu nedenle komşuluk hukukuna ilişkin MK’un 737 vd hükümlerinin göz önünde bulundurulması gerekir. Bu maddenin ihlali halinde MD:737’nin yaptırımını oluşturan MD:730 daki sorumluluk gündeme gelir. Rahatsızlık kişiden kişiye değişen soyut bir kavram olmakla beraber Yargıtay bazı kıstaslar koymuştur. Örneğin belli seviyelerin üstünde çıkan ses, ve gürültünün, ısı ,soğuk veya kokunun, kat maliklerinin can ve mal güvenliğini tehdit eden veya örf ve adet ve ahlak kurallarına aykırı tutum ve davranışların rahatsızlık verici olduğu kabul edilmektedir. MD :737 deki taşkınlıkların önlenmesi ve giderilmesi için hakime başvurulabilir. Kat maliklerinin bir birlerini rahatsız ettikleri saptandığında mahkemeler rahatsızlık veren tutum ve davranışın önlenmesine yönelik tedbir alınmasına karar verirler. Bunlara uymasa dahi tahliye edilemezler.
- Doğruluk (Dürüstlük) kaidelerine uymaları. Aynı binada, sitede oturan kat malikleri arasında birlikte yaşama düzeninin huzur, sükun ve barış içinde sağlanabilmesi için, kat maliklerinin birbirlerine karşı dürüstlük kuralına uygun davranmaları gerekir. MK:MD-2 ye göre “herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadırlar”. Hukukun genel ilkesi olan dürüstlük kuralı, kat maliklerinin ortak yerlere ilişkin davranışlarında da uyulması gereken temel kurallardan birisidir. Kat maliklerinin dürüstlük kuralına uygun davranıp davranmadıkları her somut olaya göre (sosyal çevre, bir birleriyle ilişkileri, yapının bulunduğu yer vb) ayrı ayrı değerlendirilir. Dürüstlük kuralına uyma borcu MK:MD-737 ile aynı amacı taşımaktadır. 737/f.1 “Herkes taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.” şeklindedir.
- Birbirlerinin haklarını çiğnememeleri. Kat malikleri ortak yerleri kullanırken diğer kat maliklerinin haklarını çiğnememekle yükümlüdür. Örneğin kat maliklerinin birer otomobilinin sığabileceği ortak garaja, kat maliklerinden biri birden fazla araç park etmemelidir.
- Yönetim planı hükümlerine uymaları. Yönetim planı hükümlerine uyma yükümlülüğü özel bir öneme haizdir. Kat irtifaklı ve kat mülkiyetli taşınmazların anayasası olan yönetim planlarına bütün kat malikleri uymak zorundadır. Yasanın yasaklamadığı bir konuda yönetim planına bir hüküm konulması durumunda buna uyulması gereklidir. Doğruluk kaidelerine uyulsa, diğer kat maliklerinin hakları çiğnenmese ve onlar rahatsız edilmesede yönetim planı hükmü ile yasaklanmış tutum ve davranışlarda bulunulamaz. Kat malikleri kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Burada ölçü anayapıya zarar vermemektir. Eğer zarar vermiyorsa diğer kat maliklerinin rızasını almaya gerek yoktur. Ortak yerlerden dolayı meydana gelen bir hasar veya zarar olursa da bunu bütün kat malikleri öder.
- Her kat maliki anataşınmaza ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
- Anataşınmaz ve ortak yerler ile ilgili yükümlülüklere uyma.
- Kat malikleri, ana taşınmazın bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana ya da boya yaptıramaz. Her kat maliki ortak yerlere kullanım amacı dışında el atmaktan kaçınması gerekir. Örneğin, zemin kat maliki binanın önündeki bahçeyi otopark veya masa sandalye koyarak toplantı yeri gibi kullanamaz.
- Bakım yükümlülüğü. Kat malikleri anayapının kullanılmasında özen göstermeli, her türlü zarar verici davranışlardan kaçınmalıdırlar.
- Kat malikleri oy birliği ile karar alsalar bile onanmış projenin dışına çıkarak ortak yerin niteliği değiştirilemez. Bu konuda imar mevzuatının kamu düzeni ile ilgili olduğu unutulmamalıdır.
- Kat malikleri anayapının güzelliğini titizlikle korumaya mecburdurlar. O nedenle kat maliklerinin çirkinleştirme ve görünüşü değiştirme gibi eylemlerden kaçınmaları gerekir.
- Kat malikleri anayapının sağlamlığını titizlikle korumakla yükümlüdür. Öyleyse anayapıya zarar verilmemeli, bu tür eylemlerden kaçınılmalıdır.
- Kat maliklerinden biri öteki kat maliklerinin yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana yada boya yaptıramaz.
- Ortak giderlere katılma borcu. Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, (1).Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak (2).Taşınmazın sigorta pirimlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Sigorta pirimlerine katılmaları için, anagayrimenkulün kat malikleri kurulunca belirlenecek değer üzerinden sigorta ettirilmesi karar altına alınmalıdır.
- Kat malikleri ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan yararlanmaya gerek ve gereksinme bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
- Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
- Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekirse , o bağımsız bölümün maliki veya o bağımsız bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve o bağımsız bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar. Bu müsade yüzünden kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsade edilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdür.
- KMK:MD-24 bağımsız bölümlerin kullanım amaçlarını düzenlemiştir. Kat malikleri bağımsız bölüm ve eklentilerini özgüleme amacına uygun kullanmakla yükümlüdürler.
- Bağımsız bölümlerde tapu kütüğünde kayıtlı cinsleri ne olursa olsun hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza labrotuvarı gibi müesseseler kurulamaz. Bu daha çok sağlık hizmetleri ile ilgilidir. Muayenehaneler bu kapsam dışındadır.
Tapuda mesken olarak kayıtlı olan bağımsız bölümler kat malikleri kurulunca oybirliği ile karar almadıkça işyeri olarak kullanılamaz.