Kat malikleri kurulu anagayrimenkulün yönetiminde asıl yetkili organdır. Bu kurul yönetim görevini alacağı kararlar ile yapar. Kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetimine ve denetimine katılma hak ve görevleri vardır. Bu hak ve görevlerini anagayrimenkulün yönetim ve denetim organlarında (kat malikleri kurulu, yönetici/yönetim kurulu, denetçi/denetim kurulu) görev alarak kullanırlar.
KMK: MD-27 gereğince anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir, ancak günlük hayatta kurul olarak kararlar alarak yönetmek fiili ve pratik olarak mümkün değildir. Sayısı çok olan bu kurul doğrudan bu görevi yerine getiremez, bunun için KMK bu görevi kat maliklerinin kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri yönetici/yönetim kurulu olarak adlandırdığı yürütme organına vermiştir. Yönetici/yönetim kurulu anataşınmazı kat malikleri adına yönetir ve onlara karşı bir vekil gibi sorumludur.
Apartman ve sitelerde önemli bir konu olan ve zaman zaman tartışmalara yol açan YÖNETİCİ atanması (seçilmesi) KMK:MD-34 de düzenlenmiştir. Buna göre;
“Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün 8 veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması/seçilmesi mecburidir Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümleri bir kişinin ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
YÖNETİCİ, KAT MALİKLERİNİN HEM SAYI HEMDE ARSA PAYI BAKIMINDAN ÇOĞUNLUĞU TARAFINDAN ATANIR/SEÇİLİR.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır/seçilir; eski yönetici tekrar atanabilir/seçilebilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, KAT MALİKLERİNDEN BİRİNİN müracaatı üzerine ve MÜMKÜNSE DİĞERLERİ DE DİNLENDİKTEN sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atama üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez.
Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir. “
Kat mülkiyeti tek parsel üzerinde ve tek yapıdan oluşuyorsa yönetici sadece bu yapının bağımsız bölüm maliklerince seçilir.
Toplu yapılarda ise her blok kat malikleri kurulu kendi blok yöneticisini seçer.
Yönetim kurulunun üç kişiden fazla olup olmayacağı tartışmalı bir konudur. 3 kişiden fazla olamayacağını savunan hukukçular olduğu gibi, bunun asgari sayı olduğunu 3 kişiden fazla olabileceğini ( 5,7 gibi ) savunanlarda bulunmaktadır. Yargıtay kararı bu konuda yol gösterici olacaktır. Yargıtay’ın kararına göre yönetim planında bu konuda hüküm varsa 3 kişiden fazla olabilir, herhangi bir hüküm yoksa 3 kişi olacaktır. Kararın ilgili bölümü şöyledir. “…634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 34/1 maddesine göre, kat malikleri anataşınmazın yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler. Bu kimseye yönetici, kurula da yönetim kurulu denir. Yasanın bu maddesinden de anlaşılacağı gibi yönetim kurulu, yönetim planında aksine bir düzenleme mevcut olmadıkça en fazla üç kişiden oluşur. Böyle bir sınırlama anataşınmazın maliklerine gereksiz mali külfet yüklememek içindir. Anataşınmazın yönetim planında beş kişilik bir yönetim kurulu seçileceğine dair bir hüküm de bulunmadığına göre kat malikleri kurulunun bu dava görülmekte ilken 13.01.2012 günü almış oldukları beş kişilik yönetici atamasına ilişkin karar yok hükmündedir…….”
Yönetim kurulu 3 veya daha fazla kişiden oluşursa kendi aralarındaki iş bölümü (Başkan, muhasip üye, Başkan yad.) kat malikleri kurulu tarafından yapılabileceği gibi kendilerine de bırakılabilir.
Gerçek kişiler gibi tüzel kişilerde yönetici olarak atanabilirler.
Rızası alınmadan yönetici seçilen kişi bunu kabule zorlanamaz, yönetici seçiminde/atanmasında kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınan kat malikleri kurulu kararı yanında yönetici seçilen kişinin de rızası gereklidir.
Kat maliklerince bir yönetici atanmazsa/atanamazsa ve sulh mahkemesince de yönetici atanmamışsa ortak yerlerle ilgili iş ve işlemler tüm kat maliklerince birlikte yapılır ve hepsi birlikte sorumlu olur. Örnek: KMK:MD-35/l ” Anagayrimenkul de bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi” yöneticinin görevidir. Eğer ” Bu kanunun 34. Maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.”
Yönetici seçimlerinden önce yönetim planı iyice incelenmeli ve yönetim planındaki hükümler göz önünde tutulmalıdır. Örneğin yönetim planında tek yönetici seçileceği ile ilgili hüküm varsa 3 veya 5 kişilik yönetim kurulu seçilemez veya tersi de olamaz. Yönetici kat malikleri arasından seçilecek diye hüküm varsa dışardan yönetici seçilemez.
Yöneticinin görev süresi bir yıldır ve kat malikleri kurulunun olağan toplantısında seçilir, ama toplu yapılarda yönetim planında kat malikleri kurulunun olağan toplantısının iki yılda bir yapılacağı yazıyorsa yöneticinin görev süresi bu durumda iki yıldır. Eski yöneticinin yeniden atanması/seçilmesi mümkündür.
Yönetici bir yıllık (toplu yapılarda iki yıl olabilir) süre için seçilmiş ise de kat malikleri yenisini seçinceye kadar görevi devam eder. Bu süre içinde yaptığı işlemler de geçerlidir.
Yöneticilik görevi ölüm, hastalık, istifa, azil vb nedenlerle boşalırsa kat malikleri kurulu yöntemince olağanüstü toplantıya çağrılarak yönetici/yönetim kurulu atanır/seçilir.
Olağanüstü toplantıda seçilen yöneticinin görev süresi bir yıl (toplu yapılarda iki yıl olabilir) değil yıllık olağan kat malikleri kurulu toplantısına kadardır. Yani yerine seçildiği yöneticinin kalan görev süresini tamamlar.
Yöneticinin yöneticilik görevi dolayısıyla yaptığı iş ve sözleşmelerden dolayı meydana gelen uyuşmazlıklarda aktif ve pasif dava ehliyeti vardır.
Yönetici kat malikleri arasından atanırsa kendisiyle sözleşme yapılmayabilir. Yöneticinin de imzaladığı kat malikleri kurulu kararı sözleşme gibi değerlendirilebilir.
İleride çıkacak uyuşmazlıkların çözümünde çok faydası olacağı için dışardan atanan yönetici ile mutlaka sözleşme yapılmalı, özellikle ücreti, gösterilecek teminat, görevleri, hakları ve sorumlulukları gibi hususlar sözleşme ile düzenlenmelidir. Büyük meblağlara ulaşan ortak gider avansları dikkate alındığında güvence istenmesi gerekli ve çok yararlı olur. Baştan bir güvence istenmemişse bile haklı bir neden çıkarsa kat malikleri kurulu sonradan da güvence isteyebilir.
Yöneticinin seçildiği kat malikleri kurulu kararı iptal edilmedikçe (mahkeme veya kat malikleri kurulunca) geçerlidir.